A lakásbérleti szerződésről
Egy gondosan megfogalmazott lakásbérleti szerződés sok kellemetlenségtől megóvhatja a bérbeadót és a bérlőt egyaránt. Bármennyire megbízhatónak tűnne a másik fél, anyagi kérdésekben nem tanácsos kizárólagosan a bizalomra hagyatkozni.
A lakásbérleti szerződés egy konszenzuális szerződés, létrejöttéhez elegendő ha a felek megegyeznek a szerződés tárgyát és a bérleti díjat illetően. A felek adatai, a bérlemény címe, pontos leírása, a fizetés módja, a kötelezettségek rögzítése és az időtartam mellett hasznos lehet megjelölni a bérlővel együtt lakó személyek nevét illetve naprakész leltárt készíteni a lakásban található ingóságokról.
A bérbeadó fő kötelezettsége, hogy az ingatlant a bérlőnek átadja, vagyis a birtoklási és használati jogát részére biztosítsa, továbbá a bérleti jogviszony fennállásának egész tartama alatt a használatot tűrje.
A bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas és megfelel a szerződés előírásainak valamint azért, hogy harmadik személynek nincs az ingatlanra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlőt a használatban korlátozza vagy megakadályozza.
A törvény az ingatlan karbantartásával, fenntartásával járó költségeket (felújítás, javítás, stb.) a bérbeadóra hárítja. Ez alól csak azok a kisebb költségek jelentenek kivételt, amelyek a lakás rendeltetésszerű használatával együtt járnak.
A bérlő köteles a bérbeadót értesíteni, ha az ingatlant károsodás veszélye fenyegeti vagy a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésének szükségessége merül fel.
A szerződés alapján a bérlő köteles az ingatlant átvenni és a bérleti díjat határidőre fizetni. Továbbá köteles a bérleményt rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használni, lehetőséget nyújtva a bérbeadónak a használat időnkénti ellenőrzésére. Nem megfelelő vagy nem rendeltetésszerű használat esetén a bérbeadó kártalanításra tarthat igényt.
Az új Ptk. értelmében közvetlenül végrehajtható okiratnak minősül nem csak a közjegyzői, hanem a magánokiratba foglalt és az adóhivatalnál bejegyzett lakásbérleti szerződés is, a bérleti díj kifizetése illetve, a határidő lejártakor, a bérlemény visszaszolgáltatására vonatkozóan. Ezen rendelkezés gyakorlati jelentősége abban rejlik, hogy a bérbeadó peres eljárás és bírói határozat nélkül elindíthatja a végrehajtást, a bérleti díj rövid időn belül behajtható, az ingatlanbitorló pedig kilakoltatható.
Gyakorlatban hasznos a bérleti szerződést a telekkönyvben feljegyezni, mert ezáltal nyilvános lesz és a bérlet tárgyát képező ingatlan elidegenítése esetén az új tulajdonos köteles tiszteletben tartani a bérleti szerződést és az ebből eredő jogokat és kötelezettségeket.
Az Új Ptk. értelmében a lakásbérleti szerződést legtöbb 49 évre köthetjük, ellenkező esetben a hosszabb időtartam jogszerűen csökken a törvényben rögzített határidőre.
A bérlő elsőbbségi jogot élvez egy újabb bérleti szerződés esetén, amennyiben az előző szerződésből eredő jogait megfelelő módon teljesítette.
A szerződéses kötelezettségek indokolatlan nem teljesítése esetén a másik félnek jogában áll a szerződést felmondani. Amennyiben a szerződésben a felek nem rögzítették a jogszerű felmondás lehetőségét, akkor ezt csakis a bíróság rendelheti el.
A határozott időre kötött lakásbérleti szerződést a bérlő egyoldalúan felmondhatja egy 60 napos felmondási határidő betartása mellett.
Az esetleges viták elkerülése érdekében, a bérleti szerződés megkötésekor érdemes körültekintőnek lenni és a jogszabályok ismeretében eljárni, így minimálisra csökkentve a lakáskiadás legnagyobb kockázatát, hogy a bérlő nem hogy nem fizet, de esetleg ki sem akar költözni.